Máte hypotéku na stávající byt a chcete větší?

5.10.2012 | Zdeněk Bubák, www.finparada.cz | Hypotéky, úvěry na bydlení | Komentářů 0 |

Položili jsme za Vás otázku českým bankám, jak by pomohly svému klientovi v situaci, kdy bydlí ve svém stávajícím bytě pořízeném na hypotéku, kterou stále splácí, a byt je mu však již malý a chtěl by si pořídit větší. Lze využít stávající hypotéku, navýšit ji a provést změnu zajištění novým větším bytem? Nebo jak jinak může banka klientovi vyjít vstříc?

Máte hypotéku na stávající byt a chcete větší? - foto, Hyperbydleni.cz

Standardním řešením této situace u většiny bank by bylo splatit původní hypotéku a nový byt si koupit na další hypotéku. Na splacení původní hypotéky by ale klient někde musel získat peníze a to je problematické, když má původní byt v zástavě banka.

Některé banky umožní převod hypotéky původního bytu na nového majitele, kterému klient byt prodává, a klient by tak nemusel platit poplatek za předčasné splacení hypotéky. Platil by jen poplatek za poskytnutí nové hypotéky (toto např. umožňuje AXA Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, mBank, UniCredit Bank).

Většina bank nabízí tzv. refinancování hypoték, což znamená, že poskytnou nový úvěr (hypotéku), ze kterého se splatí původní hypotéka a současně je možné novou hypotéku čerpat ve větším objemu a pořídit si tak byt větší (to umožňuje např. ČSOB, Era / Poštovní spořitelna, Equa bank). Při této formě financování je vhodné si dohodnout předem ve smlouvě předčasnou splátku hypotéky, která se zrealizuje po prodeji původního bytu, a to proto, aby klient neplatil sankční poplatek za předčasné splacení mimo výročí fixace úrokové sazby.

Česká spořitelna jde ještě dále a poskytne klientovi tzv. Překlenovací financování na dva roky, při kterém má klient čas jak na koupi nového bytu, tak na prodej starého.

Zde jsou konkrétní odpovědi jednotlivých bank:

AXA Bank

Převést hypotéku u AXA Bank ve smyslu změny účelu bohužel nejde, na nový účel je nutno sjednat novou hypotéku a nové zajištění. Řešením by byl převod hypotéky na nového majitele, který by místo zaplacení kupní ceny začal splácet starý dluh a klient by tak nemusel platit poplatek za předčasné splacení úvěru.

Česká spořitelna

Česká spořitelna klientovi nabídne službu Překlenovací financování, což je krátkodobý úvěr až na 2 roky. Ten umožní profinancovat nové bydlení, a to v takových případech, kdy klient bydlení již má a přemýšlí o koupi bydlení nového. Klient tak získá nejen peněžní prostředky pro financování své nové nemovitosti, ale také čas na prodej nemovitosti stávající a na stěhování. S prodejem původní nemovitosti klientovi v případě jeho zájmu banka pomůže prostřednictvím Realitní společnosti České spořitelny.

ČSOB

Klient má v popisovaném případě následující možnosti:
1) Splatit původní úvěr a poté si na nový byt pořídit nový úvěr
2) Refinancovat původní úvěr úvěrem novým, kdy klient z nového úvěru splatí úvěr původní a vypůjčí si další dodatečné finanční prostředky na koupi nového, většího bytu.

Prodej nemovitosti je pak na samotném klientovi, lze využít služeb realitních agentur.
Klientovi banka také vyjde vstříc tak, že v případě refinancování bude platit nižší poplatek za splacení mimo období reflace, než by standardně platil poplatek dle Sazebníku.

Era / Poštovní spořitelna

V tomto případě má klient dvě možnosti jak situaci řešit. Může ručit stávající i nově kupovanou nemovitostí a stávající hypotéku sloučit s nově čerpanou. Při prodeji starší nemovitosti je pro klienta výhodné si v nové úvěrové smlouvě domluvit termín realizace mimořádné splátky úvěru, aby peníze z prodeje mohl použít na splacení části hypotéky a nemusel čekat do výročí fixace úrokové sazby. Pokud bude zůstatek původní hypotéky nízký a hodnota nově kupované nemovitosti dostatečná, může klient pro zřízení zástavního práva využít pouze nově kupovanou nemovitost.

Pokud si kupující bude brát hypotéku také ve skupině ČSOB, umožní banka prodávajícímu splatit stávající hypotéku se sníženou sankcí za předčasné splacení, popřípadě klient tuto sankci nebude hradit vůbec.

Pokud bude chtít kupující koupit nemovitost od klienta banky, pomůže Era kupujícímu s vyřízením hypotéky a poskytne klientům rady, jak vše administrativně ošetřit na Katastru nemovitostí, aby vše bylo po této stránce v pořádku.

Equa bank

Equa bank Banka umí převést starou hypotéku na novou nemovitost, tj. zajistit změnu předmětu zástavy. Pokud však klient požaduje navýšení hypotéky, což je u většího bytu běžné, nabízí se 2 řešení:
1) Sjednání nové hypotéky v plné výši nového záměru. Původní hypotéku následně klient doplatí - poplatek za předčasné splacení bude vzhledem k pokračování obchodního vztahu mezi bankou a klientem klientovi odpuštěn.
2) Změnu předmětu zástavy - místo zajištění malým bytem je původní hypotéka zajištěna větším bytem a k tomu je sjednána hypotéka druhá k získání prostředků na větší byt; klient má pak prostředky na větší byt částečně z této druhé hypotéky a částečně z prodeje malého bytu. Tato varianta je pro klienta náročnější z pohledu koordinace koupě nového a prodeje původního bytu.

Při prodeji staré nemovitosti doporučuje Equa bank klientům obrátit se na realitní kancelář s dobrým jménem. Dobrá realitní kancelář dokáže optimálně zkoordinovat nákup nové a prodej původní nemovitosti.

V případě řešení situace novou hypotékou a splacením původní, dokáže banka odložit první splátku nové hypotéky až o 6 měsíců, aby měl klient dostatek času na prodej a stěhování a nebyl tak zatížen dvěma hypotékami současně. Zároveň banka přistupuje individuálně i k posouzení bonity klienta - do výdajů již nezohledňuje původní hypotéku.

Fio Banka

Starou hypotéku nelze dodatkem převést na novou, neboť se mění veškeré parametry úvěru včetně účelu. V tomto případě by banka poskytla klientovi nový úvěr. Starou nemovitost a hypotéku si může ponechat, byt pronajmout a hypotéku splácet z pronájmu - nebo byt prodat a úvěr předčasně splatit (prodej nemovitosti by byl na klientovi).

Kupujícímu menšího bytu banka ráda poskytne úvěr, který může být provázán s hypotékou na větší byt tak, aby splátka úvěru malého bytu nevstupovala do výpočtu bonity prodávajícího. Rozhodně není nutné, aby byl nejdříve splacen úvěr na menší byt.

Úvěr lze mimořádně splatit, případný poplatek by závisel na výši mimořádné splátky a parametrech úvěru. Poplatek za mimořádnou splátku původní hypotéky však lze odpustit, pokud si klient vezme nový, vyšší úvěr.

GE Money Bank

Za určitých podmínek lze převést starou hypotéku na novou nemovitost, je však nutné vyřešit časový souběh prodeje stávajícího bytu a koupě nového.

Banka může pro prodej starého bytu doporučit realitní kanceláře, se kterými spolupracuje.

Další pomocí pro klienta je, že může stávající hypotéku splatit z výnosu prodeje dané nemovitosti a poté si vzít novou hypotéku na novou nemovitost.

Pokud si klient vezme novou hypotéku opět u GE Money Bank, posoudí banka individuálně možnost zvýhodněného splacení stávající hypotéky.

Hypoteční banka

Obecně platí, že převést starou hypotéku na novou nemovitost nelze. Řešení mohou být dvě. Buď lze prodat byt i s hypotékou a hypotéku platí nový majitel. Nebo lze byt prodat a hypotéku doplatit. Banka vyjde majiteli vstříc tak, aby bylo nalezeno pro klienta to nejvhodnější řešení. Na nový byt si tedy klient musí vzít novou hypotéku.

Komerční banka

Změna zajištění hypotečního úvěru je obecně možná. Jednotlivé případy jsou posuzovány individuálně. Specialista pro hypoteční úvěry poskytne klientovi, který bude starý byt kupovat, kompletní servis týkající se financování nemovitosti, zařídí například i ocenění nemovitosti či získání listu vlastnictví z katastru nemovitostí.

K jednotlivým případům přistupuje banka vždy individuálně. V případě prodeje původního objektu úvěru se primárně snaží s klientem dohodnout na splacení hypotečního úvěru. Pro klienta je varianta splacení původního hypotečního úvěru a poskytnutí nového na koupi nové nemovitosti výhodnější, a to s ohledem na možnost dalšího uplatňování odpočtu úroků od základu daně.

Pro klienta je optimální prodej nemovitosti k termínu konce fixace úrokové sazby, kdy je možné hypotéku předčasně splatit zcela bez poplatků. Pokud bude druhý klient (kupující menšího bytu) řešit financování prostřednictvím hypotéky, pak by pro něj bylo nejjednodušší vzít si hypoteční úvěr od KB, protože v takovém případě bude docházet pouze ke změně vlastníka.

Další možností je převod hypotečního úvěru na nového vlastníka nemovitosti. Zde samozřejmě bude záviset na možnostech klienta plnit závazky vůči bance. Jak už bylo uvedeno výše, ke každému případu banka přistupuje individuálně a snaží se nalézt oboustranně optimální řešení.

LBBW Bank

Výměnu nemovitosti je možné provést v případě, že klient vlastní ještě další nemovitost – pak si může původní hypoteční úvěr ponechat a pouze „vyměnit“ zástavu. Prostředky utržené za prodej původní nemovitosti pak použije na koupi nové nemovitosti.

V případě, že klient nemá jinou vhodnou nemovitost, ale chce hypoteční úvěr zajistit nově nabývaným bytem, je nutné původní hypoteční úvěr nejdříve splatit – úhrada kupní ceny jde ve prospěch stávajícího úvěru prodávajícího (tak má kupující jistotu, že z nemovitosti bude vymazáno stávající zástavní právo banky). Prodávající současně požádá o nový hypoteční úvěr na koupi bytu č. 2.

Výše uvedená situace by se také dala řešit dohodou všech tří stran, tj. stávajícího klienta s hypotečním úvěrem, který
a) prodává původní byt kupujícímu č. 1
b) zároveň kupuje novou nemovitost od prodávajícího č. 2.

Všechny tyto tři strany by se musely dohodnout a využít např. notářskou úschovu, kde by byly finanční prostředky uloženy do doby dokončení všech souvisejících transakcí/úkonů.

mBank

Výše popsanou situaci by banka doporučila řešit tak, že si klient požádá o novou hypotéku. Protože už je klientem banky a ta zná jeho historii (jak splácí), tak bude proces schvalování rychlejší a bude vyžadováno méně podkladů. Banka umí i to, že původní hypotéka by přešla na nového majitele menší nemovitosti, pokud by splnil podmínky banky pro hypotéky, ale neumí převést hypotéku z nemovitosti na jinou nemovitost.

Raiffeisenbank

Převod staré hypotéky na novou nemovitost by nic nevyřešil, protože klient bude na větší byt potřebovat další úvěr. Je ale možné původní hypotéku zajistit novou nemovitostí, pokud ji klient koupí za hotové. Klient by měl starý byt co nejdříve prodat a z výtěžku prodeje splatit původní hypotéku, aby nebyl zatížen dvojím splácením.

Raiffeisenbank může takovým klientům nabídnout odklad splátek původní hypotéky až na 6 měsíců za předpokladu, že již je prodej původního bytu v jednání. Původní hypotéku pak umožní splatit bez poplatku za předčasné splacení (za předpokladu, že novou hypotéku si klient opět sjedná v Raiffeisenbank). Na koupi nového bytu je banka schopna poskytnout další hypotéku s tím, že až dva roky může klient splácet pouze úroky. Pokud klient nabídne jako zajištění jinou srovnatelnou nemovitost, je banka ochotna provést výměnu zástavy.

UniCredit Bank

Hypotéka obecně je účelově vázána na pořízení konkrétní nemovitosti, z toho důvodu nelze převést stávající hypotéku na jinou nemovitost. Při prodeji původní nemovitosti je ovšem možná změna na straně dlužníka (tzn. převedení hypotečního úvěru na nového nabyvatele - kupujícího). V ideálním případě se tedy při prodeji původní nemovitosti změní a klient banky si vezme novou hypotéku na nový byt.

Banka při prodeji může pomoci s nastavením podmínek s ohledem na fixaci úrokové sazby stávajícího úvěru apod.

Od banky je možné počítat s poradenstvím v oblasti financování nové nemovitosti a pomoc při výběru nejvhodnějších parametrů s ohledem na případný budoucí prodej starého bytu.

Autor: Zdeněk Bubák, www.finparada.cz

 

Více informací o finančních produktech a převodu hypotéky

Související nabídky


Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /data/domains1/vx263000/public/www_root/clanek_detail.php on line 448


Diskutovat Tisknout článek

Hodnocení článku

hlasů: 0

Diskuze

Článek Máte hypotéku na stávající byt a chcete větší? zatím nikdo nekomentoval. Buďte první!

počet příspěvků: 0

Zobrazit diskuzi » Přidat příspěvek

Najděte si své bydlení

Vybírejte z více jak 114000 nemovitostí v ČR

Nemovitost

Kraj

Obsahuje text

Poradna

Legislativa

 Poradce Hyperbydlení

Vaše dotazy zodpoví
Poradce Hyperbydlení

Otázek: 111 Vložit dotaz

veletrhy

Veletrhy - foto, Vše pro stavbu a interiér najdou návštěvníci na březnovém souboru veletrhů, Hyperbydleni.cz

Vše pro stavbu a inter...

01.03.2017

Stovky českých i zahraničních společností se...

Veletrhy - foto, Nakupte dárky na Vánoce na největším předvánočním veletrhu STŘÍBRNÉ VÁNOČNÍ DNY, Hyperbydleni.cz

Nakupte dárky na Vánoc...

29.11.2016

Chcete pořídit svým nejbližším pod stromeček...

Veletrhy - foto, Veletrh FOR INTERIOR představí kvalitní a originální nábytek a bytové doplňky, Hyperbydleni.cz

Veletrh FOR INTERIOR p...

19.09.2016

Největší podzimní veletrh nábytku, interiérů a...

Veletrhy - foto, Podzimní veletrh dekorací představí nejnovější trendy, Hyperbydleni.cz

Podzimní veletrh dekor...

02.09.2016

Patříte mezi odborníky a obchodníky v oboru...

Další veletrhy »

Články z našich webů

vlevo
vpravo