Rozhovor s odborníkem: Za současných podmínek doporučuji pevnou úrokovou sazbu

17.9.2014 | PR článek | Hypotéky, úvěry na bydlení | Komentářů 0 |

Jak se na dnešním trhu pohybují ceny hypoték. Co dělat, pokud nevykazujete dostatečné příjmy. Jakou zvolit dobu splatnosti. To vše a ještě mnohem víc nám prozradil Ing. Vladimír Weiss, který se dlouhodobě věnuje finančnímu poradenství a plánování.

Rozhovor s odborníkem: Za současných podmínek doporučuji pevnou úrokovou sazbu - foto, Hyperbydleni.cz

Trh s hypotékami v posledních dvou letech zaznamenal růst a úrokové sazby jsou rekordně nízko, pociťují finanční poradci větší poptávku na vlastní kůži?

Určitě je znát, že o hypotéky je větší zájem než třeba před třemi lety. Na druhou stranu je dnes pro zprostředkovatele hypoték větší konkurence. Na jednání s klientem většinou zjistíte, že již měl kontakt minimálně se dvěma poradci a informoval se v průměru ve dvou bankách. To je samozřejmě pozitivní jev, že lidem není cena hypotéky lhostejná.

Cena nemovitostí v tuto chvíli stagnují nebo mírně rostou a díky rekordně levným hypotékám je na koupi nemovitosti ideální doba.

Je za současných podmínek výhodnější využít pevnou nebo plovoucí úrokovou sazbu?

Já jednoznačně doporučuji pevnou sazbu, pokud nepožadujeme jistou míru flexibility (např. prodej nemovitosti v krátkodobém horizontu). Plovoucí sazby se využívají spíše v době, kdy jsou úrokové sazby vysoko a čeká se jejich pokles. Nyní jsme v opačné situaci a ČNB již prakticky nemá kam úrokové sazby snížit. Fixované sazby se dnes pohybují okolo 2,39 %, zatímco plovoucí okolo 2,09 %. Rozdíl tudíž není nijak propastný a za jistotu se podle mě vyplatí si 0,3 % procentního bodu připlatit.

Banky dávají hypotéky i téměř bez akontace, ale promítne se to na úrokové sazbě. Kolik procent z celkové částky je ideální akontace, aby hypotéka byla pro klienta co nejlevnější?

Platí jednoduché pravidlo, že čím větší akontace, tím nižší sazba. Bohatě ale stačí akontace ve výši 15 % z hodnoty nemovitosti. Při vyšší akontaci se již sazby sníží maximálně o 0,1 až 0,3 % p.b. Důležité je s bankou smlouvat. I při nulové akontaci se dá dostat na čistou sazbu 3,49 % naprosto bez problémů. Jedinou podmínkou je běžný účet u dané banky. Sazby se dají ještě snížit využitím dalších bankovních produktů. Nejčastěji se jedná o životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet, ale tyto nástroje vzhledem ke kvalitě, variabilitě a nemožnosti aktualizace v budoucnu nedoporučuji.

Jaká je podle Vašich zkušeností nejčastější výše hypotéky?

Celostátní průměr je 1,706 milionu korun za rok 2013. Já se ale pohybuji převážně v Praze, kde jsou dražší nemovitosti, takže nejběžnější hypotéky bývají mez 2 a 2,5 miliony korun. Hypotéky většinou pokrývají 85 % hodnoty nemovitosti.

Jak časté je, že klienti po skončení fixace přejdou k bance s výhodnější nabídkou?

Trh s hypotékami se tu rychle měnil a zatím nemá takovou historii. Opět ale platí jednoduché pravidlo, že jakmile se blíží výročí fixace, klient na tom může jedině vydělat. Buď zůstane u stávající banky, nebo mu konkurence nabídne hypotéku levnější.

Banky však již pochopily, že je pro ně mnohem výhodnější si stávající klienty udržet než získávat nové. Existují dokonce specializované bankovní týmy, které to mají za úkol. Pokud jim například předložíte konkurenční nabídku, většinou ji dorovnají a není ani potřeba nic měnit.

Jakou doporučujete optimální délku fixace?

Jde o to, jaké má klient plány s nemovitostí. Pokud neví, co bude, je lepší volit flexibilní sazbu. Pokud si chce nemovitost určitě nechat, doporučuji 5letou fixaci. 10letá fixace už nevychází z hlediska sazby tak dobře. Zajímavá alternativa je fixace na 7 let. Sazba je jen o 0,1 procentního bodu vyšší než u pětileté fixace. Je však třeba mít na paměti, že 7 let je relativně dlouhá doba a může se leccos stát.

Hodně klientů, zejména pokud jde o OSVČ, má problém s prokazováním příjmu. Jak se takové situace řeší?

Nejlepší radou je upravit daňové přiznání. Klient buď nepřizná tolik nákladů, nebo si naopak navýší příjmy. Tím si zvýší daňový základ a zaplatí víc na daních, sociálních odvodech a na zdravotním pojištění. Z hlediska účetnictví to není úplně v pořádku, ale je to mnohem čistší, než opačný postup. Vše se musí spočítat. Sice zaplatíme během jednoho roku více do rukou státu, ale zase mohu získat hypotéku. Nevýhodou je, že to jde jen okolo konce roku. Klienti v této situaci by se měli na žádost o hypotéku s předstihem připravit.

Další možností je využít spolužadatele. To může být partner nebo třeba rodiče. Existuje i tzv. bezpříjmová hypotéka, která tu je přímo pro OSVČ, a sazba je mezi 4 a 5 %. Tato hypotéka se navíc dává jen na 50 až 60 % hodnoty nemovitosti. Tudíž podle mě je rozhodně tou nejlepší variantou upravit daňové přiznání. Stát je rád, že vybere více na daních, a klient dosáhne na relativně levnou hypotéku.

Jakou dobu splatnosti doporučujete Vašim klientům?

Zde mám jasně danou filozofii. Vždy doporučuji co nejdelší splatnost. Nejčastěji 30 let, pokud to věk klienta dovolí. Při minimální výši splátky je vyšší pravděpodobnost, že klient hypotéku dostane. Když se navíc stane něco neočekávaného v práci nebo v životě, klient musí splácet menší částku a je menší pravděpodobnost, že se dostane do problémů. Přebytečné peníze si navíc člověk vždy může odkládat stranou a v době výročí fixace provést mimořádnou splátku, popřípadě vyčkat, dokud nebude hodnota rezervy vyšší než hodnota jistiny, a po té splatit celou hypotéku. Dále je tady služba, kdy má klient jednou ročně možnost tzv. mimořádných splátek ve výši 20 % až 25% z výše jistiny hypotéky.

Při hypotéce se výsledná cena nemovitosti několikrát přeplatí. Mnozí poradci ale doporučují hypotéku i v případě, že má klient finance na koupi domu rovnou. Volné peníze se potom investují. Jak se v současné době díváte na tuto rizikovější strategii?

Mně se ten přístup líbí. Pokud jde například o finanční investice, vždy se můžou přeměnit poměrně rychle zpět na peníze a hypotéka se může splatit. Je samozřejmě otázkou, v jaké kondici se zrovna nachází klientovo portfolio a jestli se nevyplatí s odkupem počkat. Při investicích na 10 a více let se ale dá poměrně s velikou pravděpodobností počítat s 5% výnosy p.a. Při dnešních průměrných sazbách u hypotečních úvěrů okolo 2,39% může klient realizovat zajímavé zisky.

Další možností je, že klient ušetřené peníze místo nemovitosti investuje do svého podnikání. Pokud mu věří a dosahuje při něm vyšších výnosů, než je úroková sazba hypotéky, tak není co řešit.

Je v současné době na trhu hypotéka, která je něčím obzvlášť výhodná?

Dnes nabízí prakticky každá hypoteční banka téměř všechny druhy hypoték. Je jen málo produktů, kde si banky ostře nekonkurují. Každá banka má navíc něco, čím může klienta zaujmout. Mně osobně se hodně líbí hypotéka až na 120 % hodnoty nemovitosti. To znamená, že si půjčíte na celou nemovitost a ještě máte k dispozici až 20 % její hodnoty například na vybavení domácnosti. Tuto možnost u nás nabízí jedna banka s relativně velmi přijatelnou sazbou okolo 3,49 %.

Co pro klienty bývá největší problém při získání hypotéky?

Někdy se stane, že špatně vyjde odhad ceny nemovitosti. Rozdíl pak musí dát klient ze svého nebo si musíme pomoci úvěrem ze stavebního spoření, půjčkou od rodiny apod. To se ale konkrétně u nových domů a bytů nestává. Spíše u starších nezrevitalizovaných panelákových bytů mimo Prahu.

Dalším problémem je prokázání příjmů. Například v případě, že klientovi ještě ani jednou nebyla prodloužena smlouva na dobu určitou, když je klient teprve ve zkušební době, nebo když dotyčný na požadovanou výši úvěru prostě příjmově nedosáhne.

Závažným problémem také je, že klient figuruje v úvěrových registrech. Klient překročí limit u kontokorentu nebo si nepohlídá včasnou splátku kreditní karty a už v nich figuruje. Existují banky, které jsou k tomu benevolentnější a pokud je to jednou, přimhouří nad tím oči. Samozřejmě za cenu vyšší sazby. Pokud je to ale opakovaně nebo pokud má klient více splátek po splatnosti, tak přes to nejede vlak.

Cena hypotéky se neskládá jen z úrokové sazby ale i z různých poplatků. Dokázal byste vyjmenovat ty nejběžnější a ty, na které by si klienti měli dávat největší pozor?

Průběžné poplatky se v dnešní době skoro nevyskytují. Je zapotřebí brát ohled na poplatky spojené se získáním úvěru. Jedná se o odhad ceny nemovitosti, který ale často banky nabízí k hypotéce zdarma. Jinak jde o 3,5 až 6 tisíc korun.

Poplatek za vyřízení úvěru je u některých bank zdarma a u některých až za 2900 korun.

Dále poplatek za čekání na návrh na vklad zástavní smlouvy. Zapsání zástavní smlouvy na katastru totiž trvá 6 až 8 týdnů. Klienti většinou nechtějí na hypotéku tak dlouho čekat, takže čerpají hned po vkladu zástavní smlouvy na katastr, což je většinou zpoplatněno částkou ve výši 1 500 korun.

Zbývají už jen poplatky za vedení běžného účtu. K němu totiž banky dávají slevu až 1 procentní bod na sazbě a to se vždy vyplatí. Jak vidíte, poplatky jsou vesměs zanedbatelné a klíčová je vždy především úroková sazba.

Finanční poradci často dokážou kvůli hromadným smlouvám sjednat u bank nižší než ceníkové sazby. O kolika procentech se bavíme?

To je individuální. Pokud má banka nějakou akci, tak se sazbou už moc hýbat nedá. Standardně se ale dá smlouváním srazit 0,2 až 0,3 procentního bodu. Řada bank zprostředkovatelům poskytuje budgety, takže klient pak nemusí platit třeba poplatky nebo se dá ještě něco drobně srazit ze sazby.

Nejdůležitější jsou však osobní vztahy poradce s úvěráři a tvrdé vyjednávání. Na tom lze získat největší slevu.

Je nějaká univerzální rada, co by měl všechno člověk udělat, než si vezme hypotéku?

Určitě bych doporučil se poradit s nějakým nezávislým poradcem. Ten mimo jiné dokáže pomoci se sazbou, ale hypotéka není jen o sazbě. Jde i o servis se složitým vyřizováním. Klient neztrácí čas, nemá stres a nakonec jen přijde podepsat úvěrovou smlouvu.

Seriózní poradce navíc klientovi poradí i s tvorbou rezerv a posoudí, jestli se při výši splátek hypotéky vůči příjmu nežene do neúměrného rizika.

Vladimír Weiss působí jako manažer hypotečních poradců portálu Hypotékomat.cz, zároveň je nezávislý finanční poradce společnosti Partners Financial Services, a.s. Finančnímu plánování a poradenství se věnuje od roku 2006. V roce 2011 vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze. Práce s klientelou již pro něj není pouhou prací, ale také koníčkem.



Diskutovat Tisknout článek

Hodnocení článku

hlasů: 0

Diskuze

Článek Rozhovor s odborníkem: Za současných podmínek doporučuji pevnou úrokovou sazbu zatím nikdo nekomentoval. Buďte první!

počet příspěvků: 0

Zobrazit diskuzi » Přidat příspěvek

Najděte si své bydlení

Vybírejte z více jak 114000 nemovitostí v ČR

Nemovitost

Kraj

Obsahuje text

Poradna

Legislativa

 Poradce Hyperbydlení

Vaše dotazy zodpoví
Poradce Hyperbydlení

Otázek: 112 Vložit dotaz

veletrhy

Veletrhy - foto, Finále golfové sezóny!, Hyperbydleni.cz

Finále golfové sezóny!

18.09.2017

Tento pátek 22.9. golf, motorky, vrtulník a...

Veletrhy - foto, Nenechte si ujít mezinárodní stavební veletrh FOR ARCH, Hyperbydleni.cz

Nenechte si ujít mezin...

14.09.2017

Blíží se čas jednoho z nejoblíbenějších a...

Veletrhy - foto, Vše pro stavbu a interiér najdou návštěvníci na březnovém souboru veletrhů, Hyperbydleni.cz

Vše pro stavbu a inter...

01.03.2017

Stovky českých i zahraničních společností se...

Veletrhy - foto, Nakupte dárky na Vánoce na největším předvánočním veletrhu STŘÍBRNÉ VÁNOČNÍ DNY, Hyperbydleni.cz

Nakupte dárky na Vánoc...

29.11.2016

Chcete pořídit svým nejbližším pod stromeček...

Další veletrhy »