ČASTÉ CHYBY ŽADATELŮ O HYPOTÉKU

12.11.2007 | Zdeněk Sluka | Hypotéky, úvěry na bydlení | Komentářů 0 |

My Češi jsme velmi citliví na cenu. Alespoň to o nás tvrdí marketingoví odborníci. V praxi hypoték se to projevuje touhou získat co nejvýhodnější úrokovou sazbu. Na tom není nic špatného, kdyby se jednalo o sazbu, která zahrnuje veškeré vedlejší náklady úvěru (takzvanou RPSN, kterou známe ze spotřebitelských půjček).

ČASTÉ CHYBY ŽADATELŮ O HYPOTÉKU - foto, Hyperbydleni.cz

 

Hypoteční banky však nemají povinnost uvádět RPSN a zveřejňují nominální úrokové sazby. Běžný klient pak navštíví svého hypotečního makléře s tím, že mu jeho banka nabídla sazbu 4,99% a zda může u makléře dostat alespoň 4,98%. Je pravděpodobné, že může dostat ještě výhodnější sazbu, ale hlavní problém tkví v tom, že pouhou sazbu nelze takto porovnat. Zmíněný úvěr za 4,98% může být totiž ve skutečnosti dražší, než úvěr za 4,99%. Jak je to možné? O celkové ceně úvěru rozhodují také poplatky (poplatek za zpracování úvěru, za čerpání, odhad, vedení účtu a podobně). Některé banky také počítají kalendářní rok jako 360 dnů a to opět zkresluje možnost srovnání. Dobrý makléř by měl klientovi předložit srovnání efektivního úroku, tedy skutečných nákladů, nikoli pouze nominálních sazeb.

Nesrovnávejte úvěry podle toho, kolik „přeplatíte“

Typickou chybou porovnávání úvěrů je výpočet, o kolik zaplatíme navíc oproti částce úvěru. Pokud takto srovnáváme dva úvěry se stejnou dobou splatnosti, je to ještě přijatelné. Postavíme-li ale proti sobe úvěr na 20 let a úvěr na 30 let, vyjde nám, že u třicetiletého úvěru přeplatíme o hodně víc. Znamená to, že si nemáme brát úvěr na 30 let, protože je o hodně dražší? Důvodem, proč takové srovnání není k ničemu, je časová cena peněz. Mesíční splátka například 10000 Kč znamená dnes něco jiného než za 20 či 30 let. Navíc vzít si dnes úvěr na 30 let neznamená, že jej skutečně budeme 30 let splácet. Znamená to jen, že úvěr na počátku splácíme pomaleji. Odměnou za to je nižší měsíční splátka. Pokud prokážeme dostatečnou disciplínu a peníze, které nám zbudou, budeme uvážlivě investovat, můžeme původně třicetiletý úvěr splatit za 18 let a tím proti dvacetiletému úvěru ušetřit 2 roky splácení.

Obezřetně volte dobu fixace úrokových sazeb

Jeden z parametrů hypotečního úvěru, jehož volba je na klientovi, je období, po které banka garantuje fixní úrokovou sazbu. Zároveň však zpravidla během této doby klient nesmí splatit předčasně úvěr (ani jeho část) pod hrozbou významných sankcí. Kratší období fixace zároveň znamená nižší úrokovou sazbu, protože se banka nemusí zavázat na delší dobu. Riziko změny úrokové sazby po skončení fixace však nese klient. Jaké tedy volit období fixace úrokových sazeb? Před časem byla velmi oblíbená nejkratší doba 1 rok zřejmě proto, že se banky předháněly v cenových nabídkách a ve svých reklamních kampaních lákaly na nejnižší možné sazby, beztak pod úrovní jejich rentability. Mezitím však došlo k nárůstu úrokových sazeb na trhu a řada klientů procitla, když splátka dvoumiliónového úvěru narostla po roce o více než 2000 Kč měsíčně. Až do lonského roku jsme totiž v Česku znali pouze jeden směr pohybu úrokových sazeb hypotečních úvěrů, a to směrem dolů. Bylo jen otázkou času, kdy dojde k obratu tohoto trendu. Nyní jsme v situaci rostoucích úrokových sazeb a tak i zájem klientů se přesouvá k větší jistotě delších fixací (3 nebo 5 let, případně i více). Jediným rozumným důvodem pro volbu velmi krátké fixace proto zůstává případ, kdy skutečně chceme úvěr nebo jeho významnou část po roce splatit. I v případě delších fixací lze za určitých podmínek s bankami domluvit možnost mimořádných splátek úvěru a získat tak vyšší míru flexibility.

Dobře si přectěte úvěrové smlouvy

Úvěrová smlouva definuje závazek klienta vůči bance v řádu miliónů korun. Je udivující, jaké množství klientů podepíše tak zásadní dokument, aniž by si jej přečetli. Existují minimálně tři důvody, proč si přečíst úvěrovou smlouvu před jejím podpisem. Zaprvé, i v bankách jsou jen lidé a ti dělají chyby. Nezřídka se stává, že v úvěrové smlouvě jsou nepřesné údaje o klientovi či nemovitosti. Za druhé, aby schválení úvěru bylo jednoduché, dávají banky řadu podmínek do smlouvy jako takzvanou podmínku čerpání úvěru. V praxi to znamená, že klient může oslavit podpis úvěrové smlouvy, ale své peníze nedostane, dokud nesplní další podmínky. Tím třetím a možná hlavním důvodem je ověřit si, zda parametry úvěru stanovené ve smlouvě jsou skutečně ty, o které jsme žádali. Po podpisu smlouvy je obtížné s tím cokoli udělat.

Využijte služby hypotečního makléře

Hypotéka je stále jeden z nejkomplikovanějších finančních produktů, jakkoli to v reklamních kampaních může vypadat jednoduše. Klient, který hypotéku vyřizuje často jen jednou či dvakrát v životě, může využít služeb poradců, kteří mu pomohou vybrat vhodnou banku, vyjednají pro něj výhodnější podmínky a postarají se o potřebnou administrativu. Za tyto služby klient většinou nic neplatí, protože jsou hrazeny ze strany bank. Jak poznáme kvalitního hypotečního makléře? Především by měl mít ve svém portfoliu dostatek bank a stavebních spořitelen. Měl by mít nástroje pro porovnání jejich podmínek. Výhodou větších firem v oboru není jen více zkušeností, ale také vyšší vyjednávací síla vůči bankovním partnerům a tedy potenciálně lepší podmínky pro klienty. Více informací najdete na webových stránkách Asociace hypotečních makléřů (www.ahmcr.cz).

Zdeněk Sluka

 



Diskutovat Tisknout článek

Hodnocení článku

hlasů: 12

Diskuze

Článek ČASTÉ CHYBY ŽADATELŮ O HYPOTÉKU zatím nikdo nekomentoval. Buďte první!

počet příspěvků: 0

Zobrazit diskuzi » Přidat příspěvek

Najděte si své bydlení

Vybírejte z více jak 114000 nemovitostí v ČR

Nemovitost

Kraj

Obsahuje text

Poradna

Legislativa

 Poradce Hyperbydlení

Vaše dotazy zodpoví
Poradce Hyperbydlení

Otázek: 112 Vložit dotaz

veletrhy

Veletrhy - foto, Finále golfové sezóny!, Hyperbydleni.cz

Finále golfové sezóny!

18.09.2017

Tento pátek 22.9. golf, motorky, vrtulník a...

Veletrhy - foto, Nenechte si ujít mezinárodní stavební veletrh FOR ARCH, Hyperbydleni.cz

Nenechte si ujít mezin...

14.09.2017

Blíží se čas jednoho z nejoblíbenějších a...

Veletrhy - foto, Vše pro stavbu a interiér najdou návštěvníci na březnovém souboru veletrhů, Hyperbydleni.cz

Vše pro stavbu a inter...

01.03.2017

Stovky českých i zahraničních společností se...

Veletrhy - foto, Nakupte dárky na Vánoce na největším předvánočním veletrhu STŘÍBRNÉ VÁNOČNÍ DNY, Hyperbydleni.cz

Nakupte dárky na Vánoc...

29.11.2016

Chcete pořídit svým nejbližším pod stromeček...

Další veletrhy »