Hledání ceny pro váš dům

19.7.2007 | Jirí Kropylák | Realitní trh | Komentářů 0 |

Zcela jistě bude mít alespoň jednou za svůj život potřebu zjistit hodnotu svého nemovitého majetku. Důvodů je mnoho, například výpočet daně při dědickém řízení, darování, převodu nemovitosti na jiný subjekt, případně rozvodu a následném majetkovém vypořádání.

Největším problémem při stanovení ceny nemovitostí jsou stavby. Jejich cenu nelze stanovit, ale jen odhadnout, a to jen tam, kde se právě obchoduje s prakticky zcela shodnými nebo velmi podobnými nemovitostmi. Určitým motorem na odhady jsou soudy, které nutí odhadní znalce ke spěchu a pokud znalec nestanoví hodnotu nemovitosti do 30-ti dnů, pak mu hrozí pokutou až 50 tisíc korun.

Neobvyklá cena


Při stanovení odhadu se znalec musí proplést složitými právními definicemi. Například musí stanovit obvyklou nebo postaru „obecnou“ cenu dané nemovitosti. Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem realizovaných prodejů nebo vybudování staveb, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. U rozestavěné nemovitosti se jako odhad ceny pro zástavu bance po kolaudaci nemovitosti stanovuje cena obvyklá budoucí. Je to cena nemovitosti podle stavu po dokončení stavby v cenové úrovni ke dni ocenění.

Je to jenom odhad


První úskalí daného kroku je, že tuto cenu nemůžeme chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Je to pouze dohad, který má mnoho otazníků. Úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností nebo stáří, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek Znalec může pouze na základě analýzy trhu odhadnout buď obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Analýza trhu je nepochybně jednodušší, avšak velmi často řešíme případy, kdy trh právě s těmi našimi nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje, nebo jsou tržní ceny nezjistitelné. Pak zbývá jen pokus o odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického hodnocení.

Chvála administrace


Pokud by znalec chtěl postupovat konzervativně může se vydat cestou ocenění zjištěnou administrativní cenou dle cenového předpisu, kterým vždy byly a jsou vyhlášky ministerstva financí. Aplikovat platnou vyhlášku je historickou zvyklostí i pro tisíce jmenovaných soudních znalců. Ocenění podle vyhlášky MF by se měla používat zejména v daňové praxi, ale jsou na ni odkazy i v řadě jiných právních předpisů. Řada znalců i objednatelů posudků bohužel mnohdy aplikuje zakořeněnou představu o způsobu zjišťování obvyklé ceny na stanovení zjištěné administrativní ceny. Například v některých bankách dříve akceptované posudky dle vyhlášky jistě přispěly k prohloubení miliardových ztrát. Znalec, který zpracovává běžné ocenění rodinného domu s příslušenstvím a pozemky dle vyhlášky, je podstatnou část vlastní tvůrčí práce nucen přemýšlet zejména nad správným použitím vhodného paragrafu, zatříděním staveb, použitím koeficientů, rozměrovým zatříděním a typovým zatříděním porostů. Takže stále jen něco škatulkuje a prakticky nepřemýšlí o cenových vlivech nebo rizicích. Zjištěnou cenu mu pak daným algoritmem většinou spočítá používaný program. Ocenění touto metodou může provádět každý znalec po celé ČR.

Za kolik to postaví


Na své cestě za odhadem nemovitosti se může znalec nechat vést náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oceňovaného majetku. Jinými slovy může vycházet z předpokladu, že informovaný kupec by za majetek nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení majetku nahrazující se stejnou využitelností předmětný majetek. Se stavebními rozpočty se nejspíše setkáme u novostaveb nebo rekonstruovaných staveb. Jsou zde uvedeny skutečné výměry konstrukčních prvků vynásobené jednotkovými cenami, které byly zjištěny při výrobě na základě kalkulace stavebního podniku a uspořádány do ceníků. Je to metoda nejpřesnější a také nejpracnější. Zjednodušeným rozpočtem je takzvaná metoda agregovaných položek. Agregované položky jsou sdružené některé rozpočtové položky do jedné tak, že v rámci jedné agregace tvoří ucelenou konstrukci. Další podstatně jednodušší metodou oproti již jmenovaným je propočet ceny stavby podle technicko-hospodářských ukazatelů (THU). Její princip spočívá ve zjištění výměry celé stavby, například jejího obestavěného prostoru, zastavěné plochy nebo délky, a přenásobení této výměry jednotkovou cenou dle katalogu THU, který zahrnuje zprůměrované ukazatele srovnatelných realizovaných staveb. Na podobném postupu je založen i propočet ceny dle nákladového způsobu uvedený v oceňovací vyhlášce, bez použití koeficientu prodejnosti (Kp) a bez opotřebení. Výsledkem všech výše popsaných metod je reprodukční cena. Je to cena, za kterou se stavba postaví v době ocenění. Nezahrnuje v sobě žádné opotřebení. Cena, za kterou bylo možno stavbu postavit v době jejího pořízení se nazývá pořizovací (historická) cena. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. Pokud reprodukční cenu snížíme o opotřebení, což je snížení ceny na základě stáří objektu a předpokládané další životnosti, získáme věcnou (časovou) cenu. Předpokládaná další životnost se odhaduje vzhledem k celkové životnosti staveb. Závisí na hlavních konstrukčních prvcích objektu, na jejich vlastnostech i kvalitě provedení. Může se pohybovat okolo 30 let u staveb dřevěných, 100 let u staveb zděných, ale může být i mnohem vyšší, což dokládají různé historické stavby.

Nemovitost k pronajmutí


U nemovitostí, které jsou pronajaty nebo kde je alespoň reálná možnost pronajmutí, lze použít i výnosový způsob ocenění. Ten odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů které lze z vlastnictví a možného pronájmu nemovitosti získat. Jde tu tedy o výnosové schopnosti majetku. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů na jejich současnou hodnotu na základě tržní míry výnosnosti. Některé typy nemovitostí se mnohdy pronajímají velmi obtížně, nebo se nedají pronajmout vůbec. Je to pro jejich specifický charakter využití či nevhodné umístění, popřípadě zhoršený technický stav, anebo díky přílišným nákladům vyvolaným dalším provozem nemovitosti. Hodně také záleží na atraktivnosti lokality vzhledem ke způsobu využití nemovitosti.

Za kolik prodal soused


Poslední cestičkou k stanovení dané ceny je takzvaně tržně srovnávací metoda. Ta se použije vždy, když u daného typu nemovitosti v daném místě existuje trh a údaje z něho jsou dostupné. Je-li k dispozici údaj o kupní ceně oceňované nemovitosti, je tento po ověření přijatelnosti rovněž podkladem pro porovnávací způsob ocenění. Tržně srovnávací metoda je založena na předpokladu, že by informovaný kupec za majetek nezaplatil více, než jsou náklady na pořízení jiného majetku se stejnou využitelností. Při oceňování majetku jsou analyzovány podobné majetky nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji v současných tržních podmínkách. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla stanovena sebedokonalejšími vědeckými metodami nebo jejich kombinací s použitím aritmetických a vážených průměrů. Ocenění pozemků se také v některých lokalitách provádí pomocí cenových map, pro jejichž tvorbu je rovněž využita porovnávací metoda ocenění. Cenové mapy existují bohužel jen v některých městech. Jsou v nich přímo uvedeny jednotkové ceny konkrétních pozemků. Pozemky v cenové mapě jsou oceněny skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Důležitým předpokladem pro obecné užití porovnávací metody je existence databáze nemovitostí srovnatelných s nemovitostí oceňovanou. Někdy se využívá i nepřímého porovnání s určitým standardem, který se upravuje pro konkrétní použití pro oceňovanou nemovitost různými koeficienty. O kolik se pak bude lišit odhadnutá obvyklá cena od ceny tržní, závisí jednak na schopnosti správně odhadnout vývoj nabídky a poptávky na místním trhu s nemovitostmi a dále potom na obchodním talentu a vyjednávačských schopnostech prodejce.

Znalec pracuje rychle


Samotný odhad nemovitosti trvá několik dnů, zpravidla 5 – 14 pracovních dnů, přičemž vše závisí na předání kompletních podkladů pro vypracování tržního ocenění a zpřístupnění nemovitostí za účelem provedení odhadu. Samotnou požadovanou dokumentaci pro odhad stanovuje odhadce a je popsána rovněž i v metodice oceňování nemovitostí, nepřímo ji tak určuje například banka, pro kterou má odhad provést. Běžně požadovanými dokumenty jsou tedy list vlastnictví, snímek katastrální mapy, projektová dokumentace, nabývací tituly, stavební povolení v případě výstavby a další důležité. Některé banky mají pro to stanovenu lhůtu. V případě, kdy se klient se znalcem dohodne na expresním zpracování ocenění, je znalec povinen předat ocenění nemovitostí u jednoduchých staveb a bytů i do 2 pracovních dnů po předložení všech podkladů. Cena za odhad se pohybuje v řádech tisíců korun a je stanovena na základě dohody odhadce a žadatele o úvěr. Ve své podstatě se také odvíjí od typu nemovitosti, jak ukazuje naše tabulka.



Text: Jiří Kropylák

Foto: archiv autora





Diskutovat Tisknout článek

Hodnocení článku

hlasů: 9

Diskuze

Článek Hledání ceny pro váš dům zatím nikdo nekomentoval. Buďte první!

počet příspěvků: 0

Zobrazit diskuzi » Přidat příspěvek

Najděte si své bydlení

Vybírejte z více jak 114000 nemovitostí v ČR

Nemovitost

Kraj

Obsahuje text

Poradna

Legislativa

 Poradce Hyperbydlení

Vaše dotazy zodpoví
Poradce Hyperbydlení

Otázek: 114 Vložit dotaz

veletrhy

Veletrhy - foto, Finále golfové sezóny!, Hyperbydleni.cz

Finále golfové sezóny!

18.09.2017

Tento pátek 22.9. golf, motorky, vrtulník a...

Veletrhy - foto, Nenechte si ujít mezinárodní stavební veletrh FOR ARCH, Hyperbydleni.cz

Nenechte si ujít mezin...

14.09.2017

Blíží se čas jednoho z nejoblíbenějších a...

Veletrhy - foto, Vše pro stavbu a interiér najdou návštěvníci na březnovém souboru veletrhů, Hyperbydleni.cz

Vše pro stavbu a inter...

01.03.2017

Stovky českých i zahraničních společností se...

Veletrhy - foto, Nakupte dárky na Vánoce na největším předvánočním veletrhu STŘÍBRNÉ VÁNOČNÍ DNY, Hyperbydleni.cz

Nakupte dárky na Vánoc...

29.11.2016

Chcete pořídit svým nejbližším pod stromeček...

Další veletrhy »

Články z našich webů

vlevo
vpravo