TRH S BYTY – rozhoduje lokalita a velikost

19.7.2007 | Vladimír Iliev | Realitní trh | Komentářů 0 |

Poptávka po bytech v Praze se v současné době soustřeďuje, a to poprvé za uplynulých deset let, na větší kategorie bytů. Zásadně se snížil zájem kategorií 1+kk, ale také částečně o 2+kk. Dá se již vysledovat posun zájmu od kategorie 2+kk k dispozicím 3+kk a větší.

Poptávány jsou rezidenční lokality vhodné k bydlení. V okrajových částech Prahy se ceny nových bytů pohybují mezi 29-43 tis. Kč za metr čtvereční. Nejžádanější cena je 35 tis. za m2. To odpovídá spodní hranici srovnatelných bytů v Praze.

Byt jako investice


Lokality blízko centra jsou podstatně dražší. Jiná situace panuje na trhu kvalitních bytů s analogicky vyššími cenami. Zde je nabídka poměrně omezena a pro klienty není tolik problém ve výši prodejní ceny, jako spíše v nalezení vhodné nemovitosti. Na rozdíl od nižšího segmentu, kde se stále daří prodeji bytů (rezervací) před dokončením, u bytů dražších se podstatná část jednotek prodává po dokončení. Zájem je silný až k cenám okolo 10 milionů Kč, kde začíná výrazně klesat.

Byt v centru je luxus


Poptávka po bytech v luxusním segmentu se soustřeďuje převážně na centrum města, a to zejména na tradiční rezidenční lokality. Jedná se o rekonstruované objekty ve Starém Městě, Malé Straně, Vinohradech nebo novostavby v jiných atraktivních místech s dobrým výhledem na panorama města. Zpravidla jde o typické městské domy s výborným dopravním spojením a zajištěným parkováním. V okrajových částech Prahy a jejím okolí se poptávka v tomto segmentu bude soustřeďovat na luxusní rodinné domy nebo vhodné pozemky pro jejich výstavbu. Na rozdíl od nižšího segmentu nedošlo v luxusním segmentu k poklesu ceny bytů po vstupu do EU.

Paneláky nechceme


Analýza poptávky (prodeje i pronájmy) po lokalitách Prahy nasvědčuje, že se zvyšují rozdíly mezi jednotlivými městskými částmi. Zájem je vedle tradičně poptávaných Vinohrad a Žižkova zejména o Pankrác, Nové Butovice, Vršovice či nově díky přístupu k metru i Kobylisy. Méně zajímavé jsou Petrovice, Horní Měcholupy či Háje. A to přesto, že tato lokalita je rovněž spojena s metrem. Je možné z toho vyvodit, že lidé s kvalitou bydlení stále méně spojují perifernější lokality a panelové domy. Změny na trhu pronájmů by mohly nastat od roku 2008, kdy by se měla zvýšit daň z přidané hodnoty na bytovou výstavbu. Je pravděpodobné, že ceny nových bytů, které nebudou spadat do kategorie sociálního bydlení, porostou. Zájem o pronájem by se tak mohl zvýšit, tím by ale zároveň zřejmé nájmy podražily. Opačným směrem na výši komerčních pronájmů může působit postupné uvolňování tzv. regulovaného nájemného.

Spekulace prodlužuje prodej


Obdobné antagonistické tlaky působí i u cen nových bytů: z jedné strany působí konkurence a vyrovnání poptávky s nabídkou, z druhé strany stoupající prestiž města a vyšší ceny vstupů. Pokles cen nových nemovitostí proto nejspíš není na pořadu dne. Aktuálně mají leckdy přemrštěné ceny za následek stav, kdy nové domy s novými byty stojí dosud neobsazené. Nepřekvapí proto, že se každoročně prohlubuje doba prodeje bytů. V roce 2004 činila průměrná doba prodeje (všech bytů v jednom bytovém projektu) 18 měsíců. Při průměrné době výstavby cca 14 měsíců je nepatrný posun prodeje od rozestavěných bytů k bytům dokončeným a zkolaudovaným – tedy cca 23 % bytů se prodá až po dokončení.



KATEGORIE BYTŮ:


Nízký (do 40 tis. Kč za m2 )

Vykazuje nejvyšší počty z hlediska nabídky a poptávky. V tomto segmentu můžeme v současné době registrovat převis nabídky díky velké developerské aktivitě i zařazení většiny stávajících starších bytů do této cenové úrovně. Citelná konkurence zde nedovoluje zvyšovat prodejní cenu. V budoucnu tento segment zaznamená největší těžkosti z hlediska nárůstu výše úroků a úvěrů. V případě novostavby se doba prodeje nových bytů sice prodloužila, ale stále se daří prodávat podstatnou část bytů během realizace stavby.

Střední (41 – 60 tis. Kč za m2 )

Vyznačuje se menším množstvím realizovaných projektů z důvodu obtížného získávání pozemků pro výstavbu. U starších bytů je jejich prodejnost často závislá i na úrovni společných částí domu tak, aby bylo možno dosáhnout ceny odpovídající lokalitě. Doba prodeje je mnohem delší než u nízkého segmentu, kupující často vyčkávají na dokončení stavby a následnou kontrolu provedení. Více než prodejní cena rozhoduje kvalita realizace, lokality a úroveň technických služeb. Do roku 2005 tento segment zaznamenal mírnou stagnaci.

Vyšší (60 – 100 tis. Kč za m2 )

Zájem o tento segment je stálý. Nové projekty o malém počtu jednotek se nacházejí ve vybraných lokalitách nejčastěji v Dejvicích, v Karlíně, Tróji nebo na Vinohradech. Byty jsou nejčastěji v půdních nástavbách a vestavbách, případně ve zmodernizovaných domech v centru Prahy. Nabídka je omezená především kvůli zablokované části bytového fondu v centu města.

Exkluzivní (nad 100 tis. Kč za m2 )

Exkluzivní bydlení nabízí velmi omezenou nabídku, malé množství obchodních případů. Poptávka je zde stále silnější než nabídka. S výjimkou několika málo připravovaných projektů v centru metropole se jedná o izolované případy v nejprestižnějších částech Prahy. Nejsou výjimkou ceny nad 150 tisíc korun za metr čtvereční. Vzhledem k vysokým nárokům na byty v tomto segmentu se nedá předpokládat nasycení trhu a zájem bude setrvalý i pro období do roku 2008.



Text: Vladimír Iliev

Foto: Lexxus, archiv autora





Diskutovat Tisknout článek

Hodnocení článku

hlasů: 9

Diskuze

Článek TRH S BYTY – rozhoduje lokalita a velikost zatím nikdo nekomentoval. Buďte první!

počet příspěvků: 0

Zobrazit diskuzi » Přidat příspěvek

Najděte si své bydlení

Vybírejte z více jak 114000 nemovitostí v ČR

Nemovitost

Kraj

Obsahuje text

Poradna

Legislativa

 Poradce Hyperbydlení

Vaše dotazy zodpoví
Poradce Hyperbydlení

Otázek: 114 Vložit dotaz

veletrhy

Veletrhy - foto, Finále golfové sezóny!, Hyperbydleni.cz

Finále golfové sezóny!

18.09.2017

Tento pátek 22.9. golf, motorky, vrtulník a...

Veletrhy - foto, Nenechte si ujít mezinárodní stavební veletrh FOR ARCH, Hyperbydleni.cz

Nenechte si ujít mezin...

14.09.2017

Blíží se čas jednoho z nejoblíbenějších a...

Veletrhy - foto, Vše pro stavbu a interiér najdou návštěvníci na březnovém souboru veletrhů, Hyperbydleni.cz

Vše pro stavbu a inter...

01.03.2017

Stovky českých i zahraničních společností se...

Veletrhy - foto, Nakupte dárky na Vánoce na největším předvánočním veletrhu STŘÍBRNÉ VÁNOČNÍ DNY, Hyperbydleni.cz

Nakupte dárky na Vánoc...

29.11.2016

Chcete pořídit svým nejbližším pod stromeček...

Další veletrhy »

Články z našich webů

vlevo
vpravo